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中(zhong)國社(she)會科學院城市與競爭力研(yan)究(jiu)中(zhong)心主任wen) peng)飛近日(ri)在(zai)中(zhong)新社(she)國是論壇上表(biao)示(shi),2020年,樓市將(jiang)繼續處在(zai)降(jiang)溫(wen)通道,在(zai)沒(mei)有重大政策轉向和(he)意外事lu)寤饗xia),不會出現劇烈波動。

發言摘要如下(xia)︰

2019年的回顧

2019年,樓市初步進入穩定健(jian)康發展狀態,基本實現三穩調控(kong)目標,是近年來最好的狀態。具體看︰

第一,時間上,穩中(zhong)有變,四季逆轉。

全國房價(jia)增幅經歷降(jiang)、升、降(jiang)再(zai)企穩的過程,同比增幅由2019年6.6%。銷售額(e)變動總體平穩,月lu)壬唐pin)房銷售額(e)增長率有升有降(jiang),2019年同比增長-0.1%。新開工面(mian)積、施工面(mian)積與竣(jun)工面(mian)積之間的增幅差(cha)距(ju)由大變小。反映出總體的現房供應在(zai)增長,潛在(zai)供給又在(zai)持(chi)續增加。待售商品(pin)房面(mian)積持(chi)續下(xia)lu)擔 dan)下(xia)lu)滌杉鈾僮 蚣跛佟019年2月至10月,現房存(cun)銷比由17.94(月)持(chi)續下(xia)lu)檔5.92(月),已處于6~18個月的合理區(qu)間。期房存(cun)銷比由2016年的3.1(年)下(xia)lu)抵017年的2.8(年)和(he)2018的 2.7(年),但(dan)到2019年逆勢上升至3.0年,期房去化(hua)壓力較之前有所增加。全國房地產(chan)開發投資額(e)增幅變動平穩,2019年同比增長9.9%。

第二,空間上,降(jiang)溫(wen)明顯(xian),分(fen)化(hua)再(zai)現。

全國房價(jia)總體下(xia)lu)黨鞘惺亢he)下(xia)lu)鄧俁瘸 ?暉  R弧 叱鞘性鏊僂 禱厴 ?南叱鞘性鏊俟餐 xia)lu)怠6 康厙qu)房價(jia)增速變動相對平穩,中(zhong)xing)韃亢he)東北地區(qu)增速明顯(xian)下(xia)lu)怠3鞘腥褐zhong)心城市房價(jia)同比增速回升,非中(zhong)心城市城市房價(jia)增速有所下(xia)lu)怠/p>

分(fen)析原因︰總體上,面(mian)對復雜嚴峻的國內經濟形(xing)勢,中(zhong)央調控(kong)持(chi)續給力不動搖,基礎制度改革邁出重要步伐,效(xiao)果顯(xian)著,值得點贊。具體看,持(chi)續調控(kong)的力度和(he)節奏直接和(he)間接影(ying)響金融機(ji)構(gou)等市場(chang)的行xing) he)預期,導致lun)芴邐榷 那疤ti)下(xia),樓市冬冷(ling)、春熱(re)、夏(xia)暖、秋涼,樓市年穩季變。

2020年展望(wang)

2020年樓市將(jiang)繼續保(bao)持(chi)“年穩季變”的特點,空間持(chi)續分(fen)化(hua),風險如影(ying)隨(sui)行。

第一,總體上,市場(chang)繼續處在(zai)降(jiang)溫(wen)通道。在(zai)沒(mei)有重大政策轉向和(he)意外事lu)寤韉那榭魷xia),不會出現劇烈的波動。

具體看,商品(pin)房價(jia)格(ge)同比增幅保(bao)持(chi)在(zai)5-8%區(qu)間,商品(pin)房銷售面(mian)積同比增幅將(jiang)保(bao)持(chi)在(zai)-1到2%,房地產(chan)開發投資同比增速將(jiang)持(chi)續在(zai)7-10%區(qu)間內。

主要因為︰城鎮化(hua)率加速期決定市場(chang)預期相對樂觀。住房剛(gang)性、改善(shan)性和(he)重置(zhi)需求依然較大。炒房的利益機(ji)制沒(mei)有xing)wan)全消除(chu)。宏(hong)觀經濟和(he)外部環境對房地產(chan)不利影(ying)響有限。樓市調控(kong)不太可能(neng)放松。

第二,時間上,降(jiang)溫(wen)中(zhong)還有起伏和(he)波動。

2020年春夏(xia)秋冬的樓市仍將(jiang)面(mian)臨,升降(jiang)交替,窄幅波動。因為市場(chang)環境及預期在(zai)不斷變化(hua)中(zhong),調控(kong)政策或根據樓市當期和(he)未來可能(neng)的變化(hua)會適時微調。

第三,空間上,城市分(fen)化(hua)可能(neng)持(chi)續凸顯(xian)。

2020年,一、二線城市、東部城市、都市圈城市群、特殊資源城市與四、五線及以下(xia)城市、西部東北城市、城市群以外、資源枯竭城市的經濟和(he)人口(kou)的分(fen)化(hua)將(jiang)持(chi)續。

主要因為︰經濟mei)久mian)變化(hua)決定樓市在(zai)空間上持(chi)續分(fen)化(hua)。2020年國家一些區(qu)域政策調整以及新的區(qu)域規劃陸(lu)續出台(tai)將(jiang)加劇分(fen)化(hua)。過去2017-2018年邊緣(yuan)區(qu)域樓市的na)嫦xi)將(jiang)加劇分(fen)化(hua)。

第四,風險上,總體下(xia)lu)抵zhong)局部可能(neng)上升。

當前的均(jun)衡(heng)是鐵令下(xia)的弱均(jun)衡(heng),調控(kong)操(cao)作若有不當bao) ?性誦杏謝 齪俠砬qu)間的風險。市場(chang)主體尤(you)其開發企業面(mian)臨資金鏈斷裂和(he)破產(chan)倒閉風險。總體存(cun)銷比再(zai)度回升預示(shi)個別區(qu)域過剩嚴重。

2020年對策建議(yi)

應堅(jian)持(chi)調控(kong)不動搖,完(wan)善(shan)調控(kong)的機(ji)制,加快相關基礎制度改革。

第一,重構(gou)房地產(chan)與宏(hong)觀經濟關系。妥善(shan)應對宏(hong)觀經濟和(he)外部環境的挑戰jian)H米》炕毓櫚矯min)生(sheng)的初心、居住的功能(neng)。在(zai)抑制炒的同時bao) ?chi)剛(gang)性需求、改善(shan)性需求和(he)重置(zhi)需求。讓穩增長與穩樓市並進,促進房地產(chan)的轉型(xing)升級(ji)帶動整體結構(gou)的調整。加快城市更新和(he)tu)煞扛腦歟 梅康夭chan)在(zai)調控(kong)中(zhong)邁向高(gao)質量發展。

第二,堅(jian)持(chi)房地產(chan)調控(kong)不動搖。提(ti)升調控(kong)的政治(zhi)佔位,保(bao)持(chi)戰略定力。強化(hua)三穩目標,落(luo)實主體責任。實施區(qu)間調控(kong),把握節奏與力度,用好極限施壓。做好防控(kong)樓市雙向劇烈波動預案。

第三,完(wan)善(shan)“一城一策”調控(kong)機(ji)制。完(wan)善(shan)“一城一策”全國住房、土地和(he)金融的市場(chang)監(jian)管體系。健(jian)全“一城一策”的住房、土地、金融的聯動機(ji)制。探索土地、財稅(shui)和(he)金融等統(tong)一性政策“一城一策”執行。探索“一城一策”的主要政策匹配機(ji)制。

第四,加快基礎性配套制度改革。繼續深化(hua)集(ji)體建設(she)用地和(he)宅基地市場(chang)化(hua)改革。建立土地用途(tu)變性yuan)睦婀蠶 ji)制。加快建立“住房土地指標隨(sui)人口(kou)流動掛鉤chang)鋇鬧貧取<絛 ?戀毓┬τ 唐pin)房去化(hua)周期聯動機(ji)制。完(wan)善(shan)“限房價(jia)競地價(jia)”、“限地價(jia)競hao)浣 鋇擾穆糝貧齲煌wan)善(shan)金融機(ji)構(gou)的公司治(zhi)理體系,形(xing)成金融機(ji)構(gou)趨“住”避(bi)“炒”的na)讜zai)機(ji)制。完(wan)善(shan)多(duo)層(ceng)次(ci)商品(pin)房和(he)保(bao)障(zhang)房金融體系,形(xing)成“短借長還”的融資機(ji)制。建立住房金融審慎(shen)監(jian)管制度;建立全國統(tong)一的稅(shui)收制度,改革稅(shui)收征管制度。開征房地產(chan)稅(shui),重塑房地產(chan)稅(shui)收體系。

第五,加快住房供給側結構(gou)性改革。以產(chan)權化(hua)為主線,構(gou)建中(zhong)國住房的供應體系。以城鎮化(hua)為基礎,構(gou)建中(zhong)國住房的空間體系。以智(zhi)能(neng)化(hua)為目標,構(gou)建中(zhong)國住房高(gao)質量的產(chan)品(pin)及產(chan)業體系。從而繪制樓市新基因圖譜。

作者︰倪鵬(peng)飛

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